กูรูด้าน TOD หนุนรฟท. ปรับแบบ ‘อาคารสถานีไฮสปีดฯ-ทางคู่’

‘ฐาปนา บุณยประวิตร‘ กูรูด้าน TOD เสนอ รฟท. ปรับแบบอาคารสถานีรถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ทั่วประเทศเน้นพื้นที่ต่างจังหวัดเพื่อการเพิ่มศักยภาพพื้นที่สร้างรายได้แสนล้านบาทและกระตุ้นการพัฒนาพื้นที่เชิงเศรษฐกิจรอบสถานีรูปแบบ TOD แนะดูโมเดลสถานีซับโปโล จ่อหารือบิ๊กคมนาคมสั่งการ ’ขร.-รฟท.‘ เร่งดำเนินการเพื่อช่วยลดการสูญเสียทางเศรษฐกิจจากการลงทุน

นายฐาปนา บุณยประวิตร เลขาธิการเขตนวัตกรรมมูลค่าสูง สมาคมการผังเมืองไทย เปิดเผยว่า เตรียมขอเข้าหารือกระทรวงคมนาคมเพื่อนำเสนอให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกรมการขนส่งทางราง (ขร.) ปรับปรุงอาคารสถานีรถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ทั่วประเทศ โดยอาคารที่ปรับใหม่ให้มีสัดส่วนของพื้นที่เช่าเป็นพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และบริการไม่น้อยกว่าร้อยละ 60 ของพื้นที่อาคารโดยรวม และนำแนวคิดในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟ (Transit-Oriented Development :TOD) มาใช้อย่างเข้มข้น ด้วยจากการศึกษาแบบแนวคิดและแบบก่อสร้างสถานีรถไฟของ รฟท.พบว่า พื้นที่และบริเวณโดยรอบเกือบทั้งหมดพัฒนาขึ้นเพื่อให้บริการเดินทางและการเดินรถ ในขณะที่การพัฒนา TOD ได้ดำเนินไปค่อนข้างช้า หรือมีการศึกษาออกแบบบริเวณสถานีเพียงไม่กี่แห่ง ที่สำคัญคือ ตัวสถานีได้รับการออกแบบเป็นอาคารขนาดกลางและอาคารขนาดใหญ่ มีพื้นที่ค้าปลีกและบริการเป็นส่วนน้อย รฟท.ไม่สามารถสร้างรายได้จากอาคารตัวสถานีได้มากนอกเหนือจากการเดินรถและให้เช่าพื้นทีมีอยู่อย่างจำกัด

ตัวอย่างเช่นกรณีของศูนย์กลางบางซื่อ ซึ่งสามารถให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและบริการได้ไม่เกิน 5 หมื่นตารางเมตร ทั้งๆ ที่การประมาณการจะมีผู้ใช้บริการมากกว่าวันละ 5 หมื่นคนตามแผนหลังจากการเปิดให้บริการของรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเฉียงเหนือและรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน ซึ่งพื้นที่ค้าปลีกและบริการควรจะต้องมีมากกว่า 1 แสนตารางเมตร ไม่รวมโรงแรม สำนักงาน และบริการพาณิชยกรรมอื่นๆ ที่สำคัญคือพื้นที่ของสถานีกลางบางซื่อ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้ให้ FAR ไว้มาก สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้สูงกว่าปัจจุบันอีกหลายเท่า ทำให้เหลือที่ว่างเหนืออาคารที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้เต็มที่ผังเมืองรวมให้ไว้ ซึ่งนับเป็นการสูญเสียทางเศรษฐกิจจากการลงทุน

สำหรับสถานีรถไฟทางคู่และสถานีรถไฟความเร็วสูงของหัวเมืองสำคัญ ยกเว้น สถานีพระนครศรีอยุธยา อาคารสถานีมีพื้นที่ค้าปลีกและบริการน้อยมาก รฟท.ไม่สามารถแสวงหารายได้จากพื้นที่เหล่านี้ จึงเสนอให้ปรับปรุงแบบแนวคิดและแบบก่อสร้างสำหรับสถานที่ที่ยังอยู่ระหว่างการออกแบบ สำหรับสถานีที่ออกแบบไปแล้วก็ให้จัดทำแผนศึกษาออกแบบอาคารในที่ดินบริเวณเชื่อมต่อกับสถานีเพิ่มเติม เพื่อใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม หรือหน่วยบริการ โดยให้ความสำคัญกับสถานีที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง หรืออยู่ในพื้นที่ศูนย์เศรษฐกิจสำคัญของประเทศ เช่น สถานีรถไฟจังหวัดอุดรธานี สถานีรถไฟจังหวัดหนองคาย รวมทั้งสถานีรถไฟสายตะวันออก สายเหนือ และสายใต้เกือบทุกสถานี สำหรับข้อกำหนดขนาดอาคาร ความสูง หรือ FAR และรูปแบบการใช้ประโยชน์ รฟท.สามารถทำความตกลงกับประชาคมในพื้นที่และกรมโยธาธิการและผังเมืองในการปรับแก้ไขผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องได้

สำหรับมาตรการอื่นๆ ของ TOD ที่เสนอให้ รฟท.เป็นผู้นำในการพัฒนาได้แก่ การลงทุนระยะแรกในการเชื่อมรถขนส่งมวลชนรองจากสถานีรถไฟไปยังตัวเมืองหรือศูนย์เศรษฐกิจสำคัญ โดยกำหนดเป้าหมายปริมาณ transit ridership ที่เข้ามายังสถานีรถไฟและพื้นที่ค้าปลีกไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 เทียบกับโหมดการขนส่งอื่นที่เชื่อมสถานี กลไกนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณผู้ใช้รถไฟและเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจให้กับพื้นที่ ช่วยดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กับภาคเอกชนและสร้างพื้นที่รอบสถานีที่มีความสมบูรณ์/strong>

“เตรียมขอเข้าชี้แจงรายละเอียดให้กับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมสั่งการในส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างกรมการขนส่งทางราง และรฟท.ต่อไป พร้อมแนะนำให้ศึกษารูปแบบของสถานีซับโปโล Suppolo city transportation Center เพราะที่นี่รวมรถไฟระหว่างเมือง รถไฟฟ้าในเมืองบนดิน รถไฟฟ้าใต้ดิน รถบัสในเมือง จักรยาน และทางเดินขนาดใหญ่ ด้านบนเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน คอนโด ทั้งนี้เพื่อช่วยลดการสูญเสียทางเศรษฐกิจจากการลงทุนพัฒนาเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ของรัฐบาลและกระทรวงคมนาคมนั่นเอง“ นายฐาปนากล่าวในตอนท้าย (Credit: Steetsblog USA) กรมการขนส่งทางราง-รฟท.

..........